我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟有重要影響，資金投入量很大，**重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴(yán)格的要求，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后，對合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求，在這一點上，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的。 房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性。徐匯區(qū)項目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營常見問題

    房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴(yán)重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。管理配合***《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺，城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批隨意性強，貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達(dá)成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識。 徐匯區(qū)質(zhì)量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進(jìn)口房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險。

    房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費用支出，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個**問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然后再進(jìn)行匯總，***做出成本估算表。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，涉及到國家***經(jīng)濟各個方面，因此在可行性報告中，必須對國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展和運行的狀況、經(jīng)營管理項目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展和經(jīng)濟運行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項內(nèi)容十分***的技術(shù)也是一種經(jīng)濟的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。

    房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，但實踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，就是因為沒有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。 房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們?nèi)藛T多、負(fù)擔(dān)重，市場競爭力不強；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質(zhì)的企業(yè)，他們組建的時間短、經(jīng)驗不足，綜合實力不強，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術(shù)人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員，無經(jīng)營場所，無資金，他們*靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴(yán)重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。上海項目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營常見問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。徐匯區(qū)項目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營常見問題

縱觀眾多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，工程建設(shè)活動，房地產(chǎn)咨詢的案例，可以總結(jié)出這么幾個基本要素：首先要有自己的跨產(chǎn)業(yè)鏈的夢工廠，即專業(yè)技術(shù)人才平臺;第二要有充沛的資本池，可以調(diào)配各類資本保證中長線資本平衡;第三要有強的資源整合平臺，以協(xié)助完成各類旅游項目;第四要有充分的管控平臺，對待多業(yè)態(tài)多產(chǎn)品的開發(fā)和運營，要能在保證整體目標(biāo)情況下，同步開發(fā)、同期運營。四者缺少其一，都會出現(xiàn)問題。銷售的不斷發(fā)展，逐漸也有了短板出現(xiàn),如服務(wù)不夠人性化、配套設(shè)施不齊全、舒適度參差不齊等,但隨著銷售和體驗感的相結(jié)合,使得用戶獲得服務(wù)體驗更加簡單。隨著年輕品質(zhì)用戶逐漸成為銷售的主力軍,我國居民赴遠(yuǎn)赴海外熱情有增無減。與以往不同的是,這批年輕旅行者對銷售提出了新的要求,所以海外那種，能為用戶帶來一站式到家服務(wù)而大受追捧，成為一種新時尚?！吧虾５掠璺康禺a(chǎn)策劃營銷有限公司成立于2018年12月14日，注冊地位于上海市奉賢區(qū)金碧路1990號1層，法定代表人為杜旺旺。經(jīng)營范圍包括許可項目：各類工程建設(shè)活動；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)） 一般項目：房地產(chǎn)營銷策劃；房地產(chǎn)咨詢；酒店管理；企業(yè)管理；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；物業(yè)管理。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動）上海德予房地產(chǎn)策劃營銷有限公司對外投資1家公司。的規(guī)范具有高度的地方性?！睂Υ瞬簧贅I(yè)內(nèi)人士建議上海德予房地產(chǎn)策劃營銷有限公司成立于2018年12月14日，注冊地位于上海市奉賢區(qū)金碧路1990號1層，法定代表人為杜旺旺。經(jīng)營范圍包括許可項目：各類工程建設(shè)活動；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)） 一般項目：房地產(chǎn)營銷策劃；房地產(chǎn)咨詢；酒店管理；企業(yè)管理；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；物業(yè)管理。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動）上海德予房地產(chǎn)策劃營銷有限公司對外投資1家公司。資本者，應(yīng)在認(rèn)真研究各國法律、地方法規(guī)、規(guī)章的前提下，再計算上海德予房地產(chǎn)策劃營銷有限公司成立于2018年12月14日，注冊地位于上海市奉賢區(qū)金碧路1990號1層，法定代表人為杜旺旺。經(jīng)營范圍包括許可項目：各類工程建設(shè)活動；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)） 一般項目：房地產(chǎn)營銷策劃；房地產(chǎn)咨詢；酒店管理；企業(yè)管理；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；物業(yè)管理。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動）上海德予房地產(chǎn)策劃營銷有限公司對外投資1家公司。的合規(guī)成本和計算收入，作出合理進(jìn)入。徐匯區(qū)項目房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營常見問題

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