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來源: 發(fā)布時間:2022-07-07

資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的***推動力和持續(xù)動力,關系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告,必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額,確定資金籌集方式;計算籌資成本;科學地安排資金運用方式。房地產(chǎn)投資建設是一項巨大的工程,投資建設具有階段性,決定了資金投入的時間性和順序性。因此,一方面必須為了節(jié)約資金的投入,降低投資成本,安排好資金投入的順序和時間;另一方面又必須保證資金的充分供應,防止資金供應斷檔,造成施工延誤和浪費,來提高經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關鍵問題。市場分析主要包括:⑴對銷售市場狀況的預測;⑵對房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析;⑶對市場占有率的預期;⑷對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。任何經(jīng)營管理活動都是有風險的。嘉定區(qū)方便房地產(chǎn)咨詢價格合理

房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的,前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中,所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的,至少要求一方當事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,但實踐中經(jīng)營有把具有房屋預租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,就是因為沒有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關系,必然涉及到轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。嘉定區(qū)項目房地產(chǎn)咨詢收購價格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。

可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究,是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前,對經(jīng)營管理項目進行綜合的技術和經(jīng)濟分析的一種科學方法。通過可行性研究,可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術等多方面狀況,進行深入細致的調(diào)查、分析和研究;可以對提出的各種經(jīng)營管理方案,進行技術和經(jīng)濟多方面比較分析和論證;還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價,為經(jīng)營管理決策部門**終決策,提供科學依據(jù)。保險雖然也要支付費用即保險金,但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下,運用保險的方式轉移或減少風險,是風險管理普遍采用的一種方法,因而也是現(xiàn)代回避風險或減少風險的主要方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè),他們?nèi)藛T多、負擔重,市場競爭力不強;后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質(zhì)的企業(yè),他們組建的時間短、經(jīng)驗不足,綜合實力不強,一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員,無經(jīng)營場所,無資金,他們*靠搞低層次、低技術含量的單體項目經(jīng)營,開發(fā)的檔次不高,難以形成規(guī)模,整體競爭實力弱,更談不上走出去參與競爭。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,人財物配置不合理,資源浪費,有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來,資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,甚至助長一些**之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性,決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性。

風險管理是一種要求比較高的管理。由于引起風險的原因是多方面的和極其復雜的,有時甚至是不可避免的,因此在風險管理中,主要采取以下一些方式和方法。回避風險要求企業(yè)在經(jīng)營決策時,盡是回避有風險或風險大的業(yè)務,選擇無風險和風險小的業(yè)務,達到回避經(jīng)營管理風險的目的。轉移風險是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風險全部地或部分地轉移出去。一般來說,采取的主要方法是將可能發(fā)生風險的經(jīng)營項目轉移出去,或者將有經(jīng)營風險的項目與其他單位合作或合資經(jīng)營,從而達到分散風險或減少風險的目的。但是轉移風險也要付出一定的代價,這些代價有的是直接的,有的是間接的。由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題,影響到企業(yè)的預期收益,從而形成經(jīng)營管理風險。比如由于企業(yè)財務管理混亂,造成資金周轉緩慢;施工管理不善,延誤了工期;經(jīng)營管理水平低下,使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術風險,是由于科學技術的進步引起的風險。青浦區(qū)質(zhì)量房地產(chǎn)咨詢價格多少

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限,而且需要不斷地滾動投入,獲取比較大的利潤。所以,它們不僅需要從金融機構融資,而且需要吸收社會資金參與開發(fā);另一方面,大量社會資金因為資本的逐利性特點,也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè);還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地,但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì),需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風險?;谝陨系目陀^需要,本著共擔風險、共享利潤的原則,房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。投資周期長、金額大、周轉慢、變現(xiàn)能力差、風險大、回報利潤豐厚。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善及市場的不斷開放,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題,這些問題既有觀念的原因。嘉定區(qū)方便房地產(chǎn)咨詢價格合理

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