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觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:(一)被動(dòng)的市場意識(shí)。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場經(jīng)濟(jì)的手段,有這種意識(shí)的主要來源于**和行政主管部門;認(rèn)為市場體制不完善,開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準(zhǔn)備,卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,等待思想起作用,怨市場機(jī)會(huì)、競爭不均等,信心不足,怨天尤人,有這種意識(shí)的主要來源于開發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場意識(shí)。認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商、外資,才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展,“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客,只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字,誰都可以搞開發(fā),誰都能搞好開發(fā),這種觀念主要來源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo),他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)。這房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對(duì)市場供求變動(dòng)的不靈活性。寶山區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)咨詢價(jià)格信息
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持,還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持,要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個(gè)問題:(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓,公開招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動(dòng)、調(diào)整頻凡,隨意性極強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán),管理乏力。資質(zhì)審批不嚴(yán),魚目混珠,違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質(zhì)和無資質(zhì)者同軌經(jīng)營,行政的和市場的同跑道競賽,明的和暗的互爭市場,在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展,造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟(jì)落后、不發(fā)達(dá)所至,認(rèn)為要想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì),要想招商引資,要想擴(kuò)大影響,就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。黃浦區(qū)運(yùn)營房地產(chǎn)咨詢供應(yīng)房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性,決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本,是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費(fèi)用支出,在市場物價(jià)一定的情況下,成本支出大小對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算,是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)**問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算,通常的作法是先分項(xiàng)估算,然后再進(jìn)行匯總,***做出成本估算表。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目,涉及到國家***經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面,因此在可行性報(bào)告中,必須對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究,是一項(xiàng)內(nèi)容十分***的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不僅需要對(duì)市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析,而且還必須研究與國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。
***《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺(tái),城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位,城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng),貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,各部門各司其政,管理配合不融洽,難以達(dá)成共識(shí),實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門本位意識(shí)太強(qiáng),部門利益太高,認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了,缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識(shí)。任何經(jīng)營管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn),就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響,無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo),從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限,而且需要不斷地滾動(dòng)投入,獲取比較大的利潤。
房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的,前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中,所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的,至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,但實(shí)踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,就是因?yàn)闆]有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系,必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為。投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤豐厚。普陀區(qū)項(xiàng)目房地產(chǎn)咨詢單位
任何經(jīng)營管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。寶山區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)咨詢價(jià)格信息
公司位于金碧路1990號(hào)1層。成立于2018-12-14,本公司自成立以來一直一貫致力于商務(wù)服務(wù)行業(yè),提供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,工程建設(shè)活動(dòng),房地產(chǎn)咨詢的綜合服務(wù)我們認(rèn)為給合作伙伴創(chuàng)造價(jià)值,并以誠實(shí)、寬容、用心的服務(wù)作為要求,通過自主和真誠合作為商務(wù)服務(wù)行業(yè)帶來房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,工程建設(shè)活動(dòng),房地產(chǎn)咨詢更好的產(chǎn)品及服務(wù)。 擁有一支精通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,工程建設(shè)活動(dòng),房地產(chǎn)咨詢運(yùn)作,對(duì)工作兢兢業(yè)業(yè),對(duì)客戶認(rèn)真負(fù)責(zé),服務(wù)周到的隊(duì)伍。公司立足于客戶的角度,關(guān)注客戶的需求,竭誠為客戶提供熱情、細(xì)致、周到的服務(wù)。自成立以來推動(dòng)國內(nèi)企業(yè)商務(wù)服務(wù)行業(yè)發(fā)展,深入研究企業(yè)客戶的實(shí)際需要,開創(chuàng)性地建立了適合行業(yè)各類型用戶需要的服務(wù)運(yùn)營模式,為客戶提供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,工程建設(shè)活動(dòng),房地產(chǎn)咨詢等多樣化的產(chǎn)品。寶山區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)咨詢價(jià)格信息
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