房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國(guó)有的老企業(yè),他們?nèi)藛T多、負(fù)擔(dān)重,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng);后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營(yíng)性質(zhì)的企業(yè),他們組建的時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)不足,綜合實(shí)力不強(qiáng),一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級(jí)技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無(wú)技術(shù)人員,無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,無(wú)資金,他們*靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),開發(fā)的檔次不高,難以形成規(guī)模,整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力弱,更談不上走出去參與競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)的低級(jí)企業(yè)過(guò)多,人財(cái)物配置不合理,資源浪費(fèi),有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。一些地區(qū)低等級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來(lái),資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場(chǎng)秩序的混亂和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的加劇,甚至助長(zhǎng)一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。虹口區(qū)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)咨詢市價(jià)
可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究,是在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策前,對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。通過(guò)可行性研究,可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面狀況,進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究;可以對(duì)提出的各種經(jīng)營(yíng)管理方案,進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證;還可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià),為經(jīng)營(yíng)管理決策部門**終決策,提供科學(xué)依據(jù)。保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金,但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來(lái)的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn),是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法,因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法。普陀區(qū)項(xiàng)目房地產(chǎn)咨詢單位房地產(chǎn)投資時(shí)間的長(zhǎng)期性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的不靈活性。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)引起的,或者說(shuō)是由市場(chǎng)運(yùn)行狀況的不確定因素引起的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn),市場(chǎng)運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速??茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化,也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等,從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量**提高,不斷地使存量房屋等建筑物貶值,由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。
資金是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的***推動(dòng)力和持續(xù)動(dòng)力,關(guān)系到經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究報(bào)告,必須根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所需資金總額,確定資金籌集方式;計(jì)算籌資成本;科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程,投資建設(shè)具有階段性,決定了資金投入的時(shí)間性和順序性。因此,一方面必須為了節(jié)約資金的投入,降低投資成本,安排好資金投入的順序和時(shí)間;另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng),防止資金供應(yīng)斷檔,造成施工延誤和浪費(fèi),來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)市場(chǎng)是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問(wèn)題。市場(chǎng)分析主要包括:⑴對(duì)銷售市場(chǎng)狀況的預(yù)測(cè);⑵對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量、飽和率或飽和度的分析;⑶對(duì)市場(chǎng)占有率的預(yù)期;⑷對(duì)市場(chǎng)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)、銷售對(duì)象的分析、銷售計(jì)劃的制訂、以及未來(lái)市場(chǎng)變化對(duì)營(yíng)銷過(guò)程的影響等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限,而且需要不斷地滾動(dòng)投入,獲取比較大的利潤(rùn)。
風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的,有時(shí)甚至是不可避免的,因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中,主要采取以下一些方式和方法。回避風(fēng)險(xiǎn)要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí),盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù),選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù),達(dá)到回避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的目的。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來(lái)說(shuō),采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去,或者將有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營(yíng),從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià),這些代價(jià)有的是直接的,有的是間接的。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問(wèn)題,影響到企業(yè)的預(yù)期收益,從而形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂,造成資金周轉(zhuǎn)緩慢;施工管理不善,延誤了工期;經(jīng)營(yíng)管理水平低下,使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。虹口區(qū)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)咨詢市價(jià)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。虹口區(qū)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)咨詢市價(jià)
房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的,兩者對(duì)主體的資質(zhì)要求是不同的,前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,如果有國(guó)有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛中,所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同中對(duì)主體的資格是有要求的,至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,但實(shí)踐中經(jīng)營(yíng)有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,就是因?yàn)闆]有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)區(qū)別開來(lái)。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合同關(guān)系,必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或銷售、出租商品房的行為。虹口區(qū)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)咨詢市價(jià)
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