房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的,兩者對主體的資質要求是不同的,前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格,如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛歸屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛中,所以合資、合作開發(fā)經營房地產合同中對主體的資格是有要求的,至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格,但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經營合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經營資格,就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產開發(fā)經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系,必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。 觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。長寧區(qū)個人房地產開發(fā)經營市價
我國房地產法律法規(guī)對開發(fā)經營房地產是有主體資格要求的,因而合資、合作開發(fā)經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發(fā)經營資格,這是對此類合同的主體資格要求。房地產開發(fā)經營涉及到國家的重要產業(yè),對國民經濟有重要影響,資金投入量很大,**重要的是涉及到土地資源的利用,所以國家對房地產開發(fā)經營的資格是有嚴格的要求,不具有房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)不能進行房地產開發(fā)經營?!吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第二十九條和***《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后,對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求,在這一點上,合資、合作開發(fā)經營房地產合同與其它類型合同是有區(qū)別的。 靜安區(qū)方便房地產開發(fā)經營價格合理房地產市場信息的分散性,決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。
房地產經營管理項目的成本,是房地產經營管理的費用支出,在市場物價一定的情況下,成本支出大小對于房地產經營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產經營管理成本估算,是房地產可行性研究中的一個**問題。房地產經營管理成本估算,通常的作法是先分項估算,然后再進行匯總,***做出成本估算表。房地產經營管理項目,涉及到國家***經濟各個方面,因此在可行性報告中,必須對國家宏觀經濟發(fā)展和運行的狀況、經營管理項目所在城市和地區(qū)的經濟社會發(fā)展和經濟運行狀況、國家產業(yè)政策、房地產市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。房地產開發(fā)經營管理的可行性研究,是一項內容十分***的技術也是一種經濟的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術、規(guī)劃、組織等多種因素進行綜合分析,而且還必須研究與國家社會經濟發(fā)展大環(huán)境相適應、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調的問題。
觀念危機是制約房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,這種危機主要表現在以下三個方面:(一)被動的市場意識。認為用計劃經濟和行政的手段完全可以替代市場經濟的手段,有這種意識的主要來源于**和行政主管部門;認為市場體制不完善,開發(fā)企業(yè)雖做好了競爭的準備,卻無競爭的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,等待思想起作用,怨市場機會、競爭不均等,信心不足,怨天尤人,有這種意識的主要來源于開發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場意識。認為房地產開發(fā)業(yè)只有靠引進外商、外資,才能帶動房地產開發(fā)業(yè),乃至經濟、社會的發(fā)展,“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客,只求一個“外”字和規(guī)模的“大”字,誰都可以搞開發(fā),誰都能搞好開發(fā),這種觀念主要來源于地方黨政領導,他們急于發(fā)展城市建設和經濟。這種觀念的根源只追求***效益,不按市場規(guī)律辦事。(三)狹隘的市場經濟意識,認為市場經濟的初期,可利用各項制度的不完善進行房地產開發(fā)投機,專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目,在短期內求得利益,在無序、無誠信、不規(guī)范的環(huán)境中生存。這種觀念只要來源于一些小企業(yè)、無實力的企業(yè),他們寄希望房地產開發(fā)市場越不規(guī)范越好、越混亂越好,這樣就對他們越有利,他們就越有機會,可爭得**生存的空間。 房地產經營管理的技術風險,是由于科學技術的進步引起的風險。
房地產開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持,還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產管理相關制度的支持,要有房地產開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產開發(fā)經營市場秩序方面主要存在以下幾個問題:(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓,公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動、調整頻凡,隨意性極強。房地產開發(fā)經營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴,管理乏力。資質審批不嚴,魚目混珠,違法、違規(guī)經營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經營,行政的和市場的同跑道競賽,明的和暗的互爭市場,在一定程度上制約了房地產業(yè)健康、快速的發(fā)展,造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經濟落后、不發(fā)達所至,認為要想發(fā)展地方經濟,要想招商引資,要想擴大影響,就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。 房地產位置的不動性或固定性,在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性。奉賢區(qū)方便房地產開發(fā)經營機構
房地產投資經營的固定性,決定了房地產投資經營的不易變現性。長寧區(qū)個人房地產開發(fā)經營市價
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