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奉賢區(qū)個人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條件

來源: 發(fā)布時間:2023-03-18

    房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風(fēng)險,是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的,或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。在市場經(jīng)濟條件下,市場是各種經(jīng)濟運行狀況的集中表現(xiàn),市場運行中的各種不確定因素非常之多。國內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運行。技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險,是由于科學(xué)技術(shù)的進步引起的風(fēng)險。當(dāng)代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代,在知識經(jīng)濟時代,科學(xué)技術(shù)發(fā)展的十分迅速??茖W(xué)技術(shù)進步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化,也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等,從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量**提高,不斷地使存量房屋等建筑物貶值,由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險。 任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的。奉賢區(qū)個人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條件

    房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,人財物配置不合理,資源浪費,有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來,資源嚴(yán)重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,甚至助長一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。管理配合***《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門的管理始終難以到位,城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批隨意性強,貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,各部門各司其政,管理配合不融洽,難以達成共識,實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強,部門利益太高,認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了,缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識。 閔行區(qū)方便房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營供應(yīng)商觀念危機是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。

    資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的***推動力和持續(xù)動力,關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告,必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額,確定資金籌集方式;計算籌資成本;科學(xué)地安排資金運用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項巨大的工程,投資建設(shè)具有階段性,決定了資金投入的時間性和順序性。因此,一方面必須為了節(jié)約資金的投入,降低投資成本,安排好資金投入的順序和時間;另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng),防止資金供應(yīng)斷檔,造成施工延誤和浪費,來提高經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關(guān)鍵問題。市場分析主要包括:⑴對銷售市場狀況的預(yù)測;⑵對房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析;⑶對市場占有率的預(yù)期;⑷對市場銷售價格預(yù)測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè),他們?nèi)藛T多、負(fù)擔(dān)重,市場競爭力不強;后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質(zhì)的企業(yè),他們組建的時間短、經(jīng)驗不足,綜合實力不強,一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術(shù)人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員,無經(jīng)營場所,無資金,他們*靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項目經(jīng)營,開發(fā)的檔次不高,難以形成規(guī)模,整體競爭實力弱,更談不上走出去參與競爭。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,人財物配置不合理,資源浪費,有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來,資源嚴(yán)重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,甚至助長一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。 房地產(chǎn)投資時間的長期性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性。

    我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的,因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,這是對此類合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟有重要影響,資金投入量很大,**重要的是涉及到土地資源的利用,所以國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴(yán)格的要求,不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營?!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和***《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國合同法》頒布后,對合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求,在這一點上,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的。 投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險大、回報利潤豐厚。青浦區(qū)參考房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營供應(yīng)

房地產(chǎn)市場信息的分散性,決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性。奉賢區(qū)個人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條件

    可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究,是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前,對經(jīng)營管理項目進行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟分析的一種科學(xué)方法。通過可行性研究,可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術(shù)等多方面狀況,進行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究;可以對提出的各種經(jīng)營管理方案,進行技術(shù)和經(jīng)濟多方面比較分析和論證;還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價,為經(jīng)營管理決策部門**終決策,提供科學(xué)依據(jù)。保險雖然也要支付費用即保險金,但是與風(fēng)險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經(jīng)濟條件下,運用保險的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險,是風(fēng)險管理普遍采用的一種方法,因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險或減少風(fēng)險的主要方法。 奉賢區(qū)個人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條件

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