可轉(zhuǎn)入“上行客流方式”，各區(qū)電梯都全力輸送上行乘客，乘客走出轎廂后，立即反向運行。下班時，則可轉(zhuǎn)入“下行客流方式”。午餐時，上、下行客流量都相當大，可轉(zhuǎn)入“午餐服務方式”，不斷地監(jiān)視各區(qū)的客流量，隨時向客流量大的區(qū)域分派轎廂，以緩解載客高峰。二是分散控制，就是電梯不聯(lián)網(wǎng)，每臺電梯各自運行，各自響應自己的外招。一般的消防電梯就采用此種模式。此種模式又有如下幾種運行模式：電梯無召喚時停靠在所在樓層；電梯無召喚時?？吭谥虚g樓層；電梯無召喚時?？吭谝粚?。此三種模式的能耗差別不大，后兩種在實際運行中比第一種略微節(jié)能。電梯的維修維護與日常管理建議由專業(yè)電梯公司負責電梯的維修維護，物業(yè)服務公司負責日常巡視和監(jiān)督檢查電梯公司的工作。做好電梯日常維修，做好井道內(nèi)相關(guān)機械部件的銹蝕處理，軌道保證不缺少潤滑油等措施。這里因為涉及到更多的管理技術(shù)細節(jié)，不再累述。電梯相關(guān)照明節(jié)能對于井道照明，因為用時才開啟，其能耗不大。節(jié)能效果不明顯。只要做好相應的管理制度，不出現(xiàn)長明燈就行。電梯轎廂照明是小區(qū)或?qū)懽謽堑墓?jié)能重點?，F(xiàn)在通行的做法是電梯公司提供的做法：就是電梯停止不動后幾分鐘，電梯照明關(guān)閉。虹口區(qū)工業(yè)園區(qū)物業(yè)保潔托管

業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；3、財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2、專人管理（由負責內(nèi)勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。十二、人力資源管理方案前列的物業(yè)需要前列的管理，前列的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容：1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務培訓，提高業(yè)務素質(zhì)；4、進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：1、制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明；2、建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制。園區(qū)物業(yè)公司

周期如下所示：大修→小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。每一大修周期基本包括六個小修和兩個中修。維修時間參照：57年大修、2年中修、1年月小修、每月定期檢查。以上的幾種節(jié)能方式不是**存在，建議各寫字樓根據(jù)實際情況，將之組合起來使用，并在實際操作中嚴格執(zhí)行。這樣才能做到節(jié)能降耗。04電梯系統(tǒng)節(jié)能電梯的運行管理方式寫字樓中的電梯一般有下列幾種管理方式：一是群控管理，就是將多臺電梯集中控制，在樓層分配過程采用智能化模型，當電梯有外招時，可根據(jù)每一臺電梯的現(xiàn)狀進行分析處理，然后指令**合適的那一臺電梯（一般是選擇**近的，且未滿載）響應，電梯廳的多部電梯選用此種方式。一般電梯廠家提供的此類程序是可以根據(jù)運行情況進行參數(shù)修改的。建議在運行管理中多觀察，根據(jù)運行能耗結(jié)果進行參數(shù)修訂，如群控的電梯臺數(shù)，載重量的微調(diào)，電梯無外招時的停靠樓層等。在客流量很小的“空閑狀態(tài)”，空閑轎廂中有一臺在基本待命，其他所有轎廂被分散到整個運行行程上，為使各層站的候車時間**短，將從所有分布在整體服務區(qū)中的**近一站調(diào)度發(fā)車，不需要運行的轎廂自動關(guān)閉，避免空載運行。上班時，幾乎沒有下行乘客，客流基本上都上行。

合同或協(xié)議是規(guī)范雙方行為的文件，作為雙方共同遵守的依據(jù)，保護的是雙方的利益。其內(nèi)容應包含：合作范圍、運作方式、服務方案、實施計劃、責任劃分、杜絕轉(zhuǎn)包、保險事宜、合約修改與終止、付款方式、事故賠償?shù)仁马棥Ｔ诤贤牟輸M與簽訂過程中，首先應該明確外包后責任的界定。物業(yè)管理企業(yè)將自己的專項服務業(yè)務外包給其他專業(yè)服務供應商后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對業(yè)主應承擔的責任和義務。如果受委托的專業(yè)供應商的服務達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標準和要求，則物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主承擔違約責任。特別要強調(diào)，在合同或協(xié)議中應約定，專業(yè)***供應商提供的專業(yè)***質(zhì)量和水平，不得低于物業(yè)管理服務合同中對相關(guān)專業(yè)***質(zhì)量和要求的約定;同時還要約定專業(yè)***供應商達不到服務質(zhì)量和要求時的違約責任。其次，就是對專項業(yè)務委托合同或協(xié)議期限的確定。這里要強調(diào)的是行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)的普遍通行做法，不一定就是正確、有效的做法。由于物業(yè)管理服務工作的長期性、穩(wěn)定性特點，外包合同或協(xié)議的簽訂不一定局限在年度或年度的整數(shù)倍。在行業(yè)內(nèi)，對此有效的處理方法是不同的委托合同可視服務內(nèi)容的權(quán)重差別，簽訂不同的合同期限。

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企福物業(yè)客服對綠地松江商務廣場客戶進行了滿意度調(diào)查:拜訪的122家客戶里，客戶評分都在90分以上，其中40%的客戶打了滿分。入駐1年半，是什么樣的服務收獲了客戶的一致認可呢？為保障入駐企業(yè)出入平安，企福物業(yè)保安在義務之外，主動承擔起在路口指揮交通的工作，防止非機動車在上班高峰期與客戶車輛發(fā)生碰撞?！皹s樂路的非機動車數(shù)量很多，早晚高峰期的時候路口特別容易出現(xiàn)交通事故，每次從路口轉(zhuǎn)進來都提心吊膽的。企福物業(yè)入駐后，主動承擔起了在路口指揮交通的工作，很貼心，實現(xiàn)了路口轉(zhuǎn)彎0事故?！本G地松江商務廣場寫字樓內(nèi)705、911，商鋪21、22號的客戶都給予了高度好評。企福物業(yè)入駐綠地松江商務廣場之初，發(fā)現(xiàn)大樓污水管道嚴重變形、斷裂，導致污水反水，對大樓入駐客戶、商戶正常運營造成極大影響。企福物業(yè)工程人員立即開始尋找問題，在經(jīng)過一系列的勘察、開挖、搶修后，**終共維修污水管道3處，大樓污水處理恢復正常。“大樓里經(jīng)常出現(xiàn)污水反水問題，卻一直沒有解決。企福物業(yè)入駐后，***時間為我們處理了這個問題，保障了我們商戶的正常運營。”大樓入駐商鋪34號業(yè)主許峰也為企福物業(yè)綠地團隊送來了錦旗。虹口區(qū)工業(yè)園區(qū)物業(yè)保潔托管

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